Согласование перепланировок

Согласование перепланировки довольно сложный процесс, который отнимает много времени и сил, поэтому большинство граждан и фирм предпочитают доверить это утомительное занятие профессионалам, постоянно занимающимся оформлением разрешений на перепланировки и знающим порядок и требования, задействованных в процессе согласования, инстанций и органов. Специалисты Компании имея большой опыт и отработанные схемы решения нестандартных проблем оказывают услуги по согласованию перепланировок в квартирах и нежилых помещениях.

Нужно иметь ввиду, что некоторые виды перепланировок могут быть официально не запрещены, но разрешения на них все равно не дают, поскольку в Москве не разработана техническая документация на этот счет, Мосжилинспекция просто непринимает на рассмотрение такие варианты. Это еще одна причина обратиться к профессионалам, ведь они знают все официальные и не официальные требования имогут помочь избежать лишних проволочек и затрат.

Обязательного согласования в установленном законом порядке требует перепланировка не только в квартире, но и в офисах, магазинах, ресторанах и других нежилых помещениях.

Узаконивание перепланировок (согласование в установленном порядке) весьма актуально, когда требуется зарегистрировать те или иные права на здания, сооружения, помещения, или когда Мосжилинспекция или Префектура взыскивает штраф за отсутствие разрешения на перепланировку.

Согласование перепланировки в квартире

Перепланиров каквартиры — это возможность приспособить помещение под ваши требования и улучшение качестважилища. Проведение перепланировок как жилых, так и нежилых помещений требует обязательного согласования в установленном законом порядке.

Эффективные схемы работы и наличие собственного проектного бюро, позволяют нам предложить нашим клиентам конкурентоспособные цены как на проектную документацию поперепланировке, дизайн-проекты, так и на услуги по оформлению перепланировки.

Без разрешительной документации допускается:

• ремонт помещений;
• устройство (разборка) встроенной мебели, антресолей (шкафов);
• замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Работы выполняемые только с разрешения и согласования надзорными органами в установленном законом порядке:

• разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
• устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);
• устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);
• устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали);
• устройство внутренних лестниц;
• заделка дверных проемов в перегородках и ненесущих стенах;
• устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
• устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
• замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию);
• изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);
• замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);
• устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;
• перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застеклённые лоджии, балконы);
• установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
• заменаи (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго и водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);
• демонтаж инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного (горячего) водоснабжения и канализации;
• изменение формы оконных и наружных дверных проемов;
• ликвидация оконных и наружных дверных проемов;
• устройство оконных и наружных дверных проемов;
• изменение входов в здание;
• устройство входов в здание;
• пристройка тамбуров (входов);
• ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;
• изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;
• остекление лоджий и балконов;
• замена столярных элементов фасада;
• установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т. п.);
• изменение материалов и пластики внешних конструкций;
• объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями.

Не допускается переустройство в жилых помещений, при котором:

• ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступк инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
• переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
• предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат безизменения статуса (функционального назначения)
• последних в установленном порядке;
• затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороныи чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
• нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти ихразрушение;
• устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

В жилых домах типовых серий не допускается:

• Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах иколоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей междусборными элементами;
• Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также встеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
• Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений безсогласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — без дополнительной экспертизы.

Согласование перепланировки в нежилом помещении

Процедура согласования перепланировки в нежилом помещении несколько иная, чем согласование перепланировки квартиры (подробнее об этом Вы можете прочитать встатье «Порядок получения разрешения на перепланировку»).

Для того, чтобы согласовать перепланировку нежилого помещения, необходимо также, как и на квартиру, разработать проектную документацию , согласовать ее ипредставить на рассмотрение в МВК, при этом Межведомственная комиссия потребуетот Вас дополнительные документы.

Согласование перепланировки офиса, в среднем, обходится в 3—7 раз дороже, чем согласование перепланировки квартиры. Это связано с большим объёмом проектной документации (необходимо множество дополнительных разделов проекта), да и услуги согласующих инстанций — значительно дороже.

Причём, если Вы хотите согласовать такую перепланировку — без профессиональных специалистов по согласованию вам не обойтись: даже если Вы сами сможете согласовать такую сложную документацию, самостоятельное согласование обойдется намного дороже, чем услуги фирмы по согласованию.

В этом нет ничего удивительного, объясняется всё просто:

• специализированным фирмам, как постоянным клиентам, проектные институты дают существенные скидки (от 20 до 50% стоимости проекта);
• знание рынка по данной тематике позволяет удачно выбрать проектную организацию с наилучшим соотношении «цена — качество» (в разных подразделениях одной и той же проектной организации, расценки, на аналогичные услуги, могут различаться на 30% и более — в зависимости от многих причин);
• специализированным фирмы существенно экономят ваши деньги за счёт того, что знание норм СНиП (строительных норм и правил) позволяет им грамотно оформить Техническое Задание на проектирование, и, главное — при получении готовой работы проверить правильность составления проектной документации. Дело в том, что проектные организации часто допускают в проектах многочисленные ошибки. И если согласующие инстанции обнаружат эти ошибки — вам откажут в согласовании и выдадут предписание доработать проект, при этом обязав оплатить счёт за отказ, равный по сумме счёту за согласование проекта (к примеру, счёт засогласование в СЭС может колебаться от 200 до 400 у.е., и если 3 раза проектбудет отправлен на доработку, то общая стоимость согласования (только в СЭС!) составит 600—1200 у.е. А таких инстанций насчитывается 10—15.

В связи с этим советуем при принятии решения тщательно обдумать все возможные риски, накоторые Вы идете, при самостоятельном согласовании проектной документации.

Кроме того:

• Если ваш офис расположен в жилом здании, вам придется предусмотреть обустройствоотдельного входа, изолированного от жилой части здания — и вам потребуется получить Разрешение на реконструктивные работы (см. раздел «Реконструкция фасадов»);
• Придётся предусмотреть обязательное наличие пожарной сигнализации, эвакуационных выходов (с учетом количества посетителей помещения, ширины и длины коридора и т. д.), приямка (если у вас — подвал), приточно-вытяжной вентиляции, а также решить массу других вопросов.

Нужно также учитывать то, что при согласовании документации необходимо соблюдать нормыСНиП, которые разработаны в последние 10 лет, а большинство старых домов в Москве нормам СНиП не соответствуют (и если Вы купили помещение, которое невозможно привести в соответствие с новыми нормативами — Вам придется или его продать, или использовать по другому назначению).

В связи с этим своим клиентам мы советуем перед приобретением помещения проконсультироваться у нас по вопросу возможности использования приобретаемого помещения под те или иные цели — практически всегда такая платная консультация окупает те риски и непредвиденные расходы, которые возникают впоследствии.

Например, в практике работы нашей фирмы часто встречаются следующие случаи:

• в доме может отсутствовать дополнительные электромощности, а реализация требованийтехнических условий (ТУ) — может обойтись вам от 10.000 до 20.000 у.е.;
• клиент планирует сделать новый вход в помещение, а это оказывается невозможным из-за особенностей расположения коммуникаций, перенос которых невозможен;
• в помещении планируется обустроить банк (стоматологическую клинику, магазин и т. д. и т. п.), а по нормативам СНиП это сделать невозможно из-за недостатка необходимого количества или размера комнат, коридоров, выходов и других помещений.

К сожалению, часто клиенты обращаются к нам уже после приобретения помещения (или даже послепроведенного ремонта) — в результате часть их первоначальных замыслов оказывается нереализованной. Поэтому, чтобы не попасть в подобную ситуацию, мы советуем обращаться за консультацией заранее.

Еще одна рекомендация:
В связи с тем, чтов Москве появилось большое количество фирм, оказывающих не качественные услуги (в основном по причине непрофессионализма), проявляйте максимальную осмотрительность при выборе исполнителя. Согласно Законодательству, недобросовестные фирмы не несут ответственности за отказ в согласовании в любой инстанции (т. е., если Вы получите отказ МВК в согласовании перепланировки, Вам потраченные деньги, скорее всего, не вернут). Кроме того, МВК имеет право отменить ранее данное Вам разрешение на перепланировку, если обнаружится несоответствие проекта каким-либо нормам СНиП, либо подложное согласование(такие, к сожалению, тоже встречаются).

Поэтому , чтобы избежать возможных неприятных последствий, мы советуем перед заключением договора на оказание услуг по согласованию документации поинтересоваться:

• какой перечень согласований будет получен за деньги, которые вы платите;
• будет ли исполнитель требовать дополнительной оплаты своих услуг, если потребуются дополнительные согласования, и если «да», то в каком объёме;
• что именно будет сделано за ваши деньги (архитектурный и конструктивный проекты, канализация, вентиляция, сигнализация, отопление, электрика, фасад, и т. д.)
• какие суммы вам придется потратить на проектную документацию, согласования, справки, договоры;
• получители вы, по завершении работы, копии всех согласований и счетов (учтите, что они впоследствии могут понадобиться, так что смело их требуйте — вы за них платите);
• узнайте, какое образование и какой стаж работы у сотрудника, который непосредственно будет согласовывать документацию, и постарайтесь с ним познакомиться поближе (так как в процессе согласования документации ваши проблемы будет решать именно он, и общаться вы будете с ним, а не руководством компании);
• попросите показать ранее согласованные проекты на аналогичные нежилые помещения (например, если планируете перепланировку магазина — не постесняйтесь попросить показать проект именно магазина, и посмотрите, устраивает ли вас его качество);
• задавайте много вопросов: если вы не получаете четких ответов, стоит подумать об обращении в другую фирму.

Обратитесь в несколько фирм. Выберите ту, которая вас больше устроит.

Перевод помещения в нежилой фонд

Для использования квартиры, используемой под офиси другие нежилые помещения, необходимо перевести квартиру в нежилой фонд.

Перевод помещения из жилого в нежилое возможен, при выполнении следующих условий:

1. помещение находится на первом этаже или под ним расположено нежилое помещение (Перевод из жилогов нежилой фонд квартиры, расположенной выше первого этажа возможен при условии, что нижележащие помещения уже переведены в нежилой фонд);
2. необходимо чтобы переводимое жилье не было обременено правами каких-либо лиц;
3. перевод квартир в нежилой фонд с обустройством под офис возможен только в том случае, если в квартире никто не зарегистрирован;
4. переводимое помещение не должно являться частью жилого помещения либо использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
5. необходимо, чтобы дом в котором расположено помещение предназначенное для перевода в нежилой фонд, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции,не был признан аварийным и не подлежал сносу;
6. существует возможность организации отдельного входа.

Основными законами, регламентирующими порядок перевода помещений (домов) из жилого в нежилой фонд являются:

• жилищный кодекс РФ;
• распоряжение мэра Москвыот 11 ноября 1994 г. N 560-РМ «Об упорядочении перевода жилыхпомещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах» (с изменениями от 31 июля 1996 г.);
• постановление Правительства Москвыот 8 февраля 2005 г. N 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домахна территории города Москвы».

Вопросы, связанные с переводом жилых домов в нежилой фонд рассматриваются только на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда.

Для рассмотрения на комиссии вопросов о целесообразности перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд или о временной непригодности жилых помещений (домов) собственник помещений или по его поручению владелец (балансодержатель) помещений необходимо представить:

1. заявление;
2. пояснительную записку;
3. правоустанавливающие документы;
4. выписку из ЕГРП;
5. документы БТИ (поэтажный план, экспликация, выписка из тех. паспорта (по форме №1А), справка о тех. состоянии (поформе №5);
6. тех. заключение;
7. заключение АПУ о возможности обустройства отдельного входа;
8. заключение СЭС;
9. заключение Госпожнадзора;
10. акт технического обследования ДЕЗ;
11. согласие Управы района;
12. дополнительные заключения (если требуются).

После чего для распоряжения на перевод указанные документы необходимо сдатьна Межведомственную комиссию префектуры. Затем оплачивается разница стоимости нежилого и жилого помещений (рассчитывается ГорБТИ), после чего необходимо внести соответствующие изменения в документы БТИ.